金利が上がるとREITは下がる？　　　　「利上げ局面のREIT」との正しい付き合い方【2026年7月・金利1.0%時代版】

はじめに

2026年6月、日本銀行が政策金利を1.00％へ引き上げ、長期金利（10年国債の利回り）は一時2.5％を超えました。これを受けて東証REIT指数は約1年ぶりの安値まで下げ、J-REIT（日本の不動産投資信託）の分配金利回りは5％台に上昇しています。「金利が上がるとREITは下がる」とよく言われますが、それは本当なのか、なぜそうなるのか、そして下がった今こそ買い時なのか。この記事では、利上げ局面のREITとの付き合い方を、仕組みからやさしく解説します。

そもそもREITってなんだっけ？（30秒でおさらい）

REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。たくさんの投資家からお金を集めて、その資金でオフィスビルやマンション、物流倉庫、ホテルなどを買い、そこから得られる家賃収入を投資家に「分配金」として配る仕組みです。

大きな特徴は次の3つです。まず、数万円程度から不動産のオーナーになれること。次に、証券取引所に上場していて株式のようにいつでも売買できること。そして、利益の90％超を分配すれば法人税がほぼかからない仕組みになっているため、分配金利回りが比較的高くなりやすいことです。

このうち3つ目のポイントが、実は「金利」と深く関わってきます。ここが今日の本題です。

2026年、金利が上がってREITが下がった

まず、いま何が起きているのかを数字で確認しましょう。

日本はここ数年、少しずつ金利を上げてきました。日銀は2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％から1.00％へと0.25％引き上げました。これで政策金利は約17年ぶりの水準となりました。長期金利の指標である新発10年国債の利回りも、日銀の早期利上げ観測を背景に一時2.5％を超える場面がありました。

この金利上昇が重しとなり、東証REIT指数は2026年6月に約1年ぶりの安値をつけ、J-REITの平均分配金利回りは5％前後まで上昇しました（2025年時点では4.4％程度でした）。野村證券は、日銀が2026年中にあと数回の利上げを行うシナリオも示しており、金利上昇はまだ続く可能性があります。

つまり、「金利が上がる → REITが下がる → 利回りが上がる」という動きが、まさにいま目の前で起きているわけです。ではなぜ、金利が上がるとREITは下がるのでしょうか。

なぜ金利が上がるとREITは下がるのか？　　　3つの経路

金利上昇がREITの価格を押し下げる理由は、大きく3つの経路に分けて考えると分かりやすいです。

経路1：他の金融商品と「利回り競争」で負ける

REITの魅力は「高めの分配金利回り」です。しかし金利が上がると、国債や預金など「値下がりしにくい安全な商品」の利回りも上がります。10年国債で2.5％もらえるなら、わざわざ値動きのあるREITを5％で持つ意味が薄れます。すると投資家はREITを売って国債などに移るため、REIT価格が下がる。これが1つ目の経路です。

経路2：借入コスト（金利負担）が増える

REITは投資家のお金だけでなく、銀行からの借入も使って不動産を買っています。金利が上がると、この借入の利息が増え、その分だけ分配金の原資が減ります。ただし、多くのJ-REITは長期・固定金利で借りているため、影響はゆっくり時間をかけて表れます。すぐに分配金が激減するわけではありません。

経路3：不動産そのものの評価が下がりやすくなる

不動産の価値は「その物件が生む家賃 ÷ 期待利回り」でざっくり計算されます。金利が上がると投資家が求める利回り（期待利回り）も上がるため、同じ家賃でも計算上の不動産価値は下がりやすくなります。これがREITの「純資産価値（NAV）」を押し下げる方向に働きます。

この3つの経路を一覧にすると、次のようになります。

ここで大事なのは、「金利上昇＝即・分配金激減」ではないという点です。特に経路②は時間差があるため、価格の下落が先行し、実際の分配金は意外と底堅い、というズレがよく起こります。このズレこそが、あとで触れる「チャンス」の正体でもあります。

ただし「金利が上がる理由」で影響は変わる

「金利が上がるとREITは下がる」は、いつでも当てはまるわけではありません。カギは「なぜ金利が上がっているのか」です。

金利が上がる背景には、大きく2つのパターンがあります。1つは「景気が良くて、インフレ（物価上昇）を抑えるために上げる」という前向きな利上げ。もう1つは「悪いインフレや通貨安を止めるための、やむを得ない利上げ」です。

前者のように景気が良くて金利が上がる場合は、家賃や不動産価格も一緒に上がりやすいため、REITにとってマイナスばかりではありません。実際、2026年の日本は賃料の増額が続き、国内不動産市況は比較的良好とされています。金利負担が増える一方で、家賃という「収入」も増えていれば、ダメージは相殺されます。

一方、景気と関係なく金利だけが急に上がる局面では、経路①③の売り圧力が強く出て、REITは下がりやすくなります。今の日本は「賃料は上がっているが、金利上昇のスピードが速い」という、両方が綱引きしている状態と言えます。

用途別に見る「金利への強さ・弱さ」

ひとくちにREITと言っても、何に投資しているかで金利への強さは大きく変わります。ポイントは「家賃を値上げしやすいかどうか（インフレへの追随力）」と「借入への依存度」です。

家賃の契約期間が短く、こまめに値上げできる用途ほど、金利・物価の上昇に対して強いとされます。逆に、長期契約で家賃が固定されている用途は、金利だけが上がると相対的に不利になりやすいです。

たとえば、宿泊料金を毎日変えられるホテルREITは、インバウンド（訪日外国人）需要も追い風に、物価上昇に合わせて収入を伸ばしやすい用途です。一方で景気が悪化すると収入が急減するリスクもあり、値動きは大きめです。逆に住宅REITは、人が住む場所という性質上、景気が悪くても空室になりにくく、分配金が安定しやすいのが強みです。

「金利が上がって不安だから、少しでも守りを固めたい」という人は住宅中心、「多少の値動きは受け入れて収益を狙いたい」という人はホテルや商業を混ぜる、といった具合に、自分のタイプに合わせて選ぶのがコツです。

下がった今は「買い時」なのか？　　　　　　　利回りで冷静に考える

価格が下がって利回りが上がった今、多くの人が気になるのは「じゃあ買い時なの？」という点でしょう。ここは断定を避け、判断材料を整理します。

REITの割安・割高を測る代表的なものさしが「分配金利回り」と「長期金利との差（イールドスプレッド）」です。イールドスプレッドとは、REITの利回りから長期金利を引いた数字で、「国債よりどれだけ多くもらえるか」という上乗せ幅を表します。この差が大きいほど、REITは相対的に割安と考えられます。

2026年7月時点をざっくり数字にすると、次のようになります。

ここから読み取れるのは、REITの利回り自体は5％台に上がって魅力的に見える一方で、長期金利も同じくらい上がっているため、「国債と比べた割安感」はそれほど広がっていない、という現実です。つまり「利回り5％」という数字だけを見て飛びつくのではなく、長期金利との差で相対的に判断することが大切です。

とはいえ、5％前後という利回り水準は過去の平均と比べても高めであり、長期でコツコツ配当を受け取りたい人にとっては、悪くない仕込み場だと考える専門家も少なくありません。最終的にどうするかはご自身の判断になりますが、少なくとも「金利が上がった＝REITは絶対ダメ」という単純な話ではない、ということは覚えておいてください。

利上げ局面でREITと付き合う5つの心得

最後に、いまのような金利上昇局面でREITとどう付き合えばよいか、実践的なポイントを5つにまとめます。

第一に、価格だけでなく利回りとイールドスプレッドを見ること。価格が下がって怖く感じても、利回りが上がっているなら「同じ配当をより安く買える」局面でもあります。

第二に、一度に全額入れず、時間を分けて買うこと。金利がどこまで上がるかは誰にも分かりません。毎月一定額を積み立てるように少しずつ買えば、高値づかみのリスクを減らせます。

第三に、用途を分散すること。1つのREIT ETF（複数のREITをまとめた商品）を使えば、住宅・物流・ホテルなど幅広い用途にまとめて投資でき、特定の用途の不調に振り回されにくくなります。

第四に、分配金の「原資」を確認すること。無理な借入や物件売却益で高い分配金を出しているREITは、金利上昇局面で息切れしやすいので注意が必要です。

第五に、あくまで資産全体の一部にとどめること。REITは株式と不動産の中間のような値動きをします。株・債券・現金などと組み合わせ、資産全体の1〜2割程度を目安にすると、金利で揺れても落ち着いて持ち続けられます。

これらを一覧にすると、次の通りです。

まとめ・今日からできる一歩

今回の内容を振り返ります。2026年は日銀の利上げ（政策金利1.00％）と長期金利の上昇を受けて、東証REIT指数が下がり、J-REITの分配金利回りは5％台に上がりました。金利上昇がREITを押し下げるのは、①利回り競争、②借入コスト増、③不動産評価の低下という3つの経路があるためです。ただし「なぜ金利が上がるのか」や「どの用途に投資するか」で影響は大きく変わり、賃料が上がっている今の日本では、マイナスばかりとは言い切れません。

大切なのは、価格の下落だけを見て怖がったり、利回りの高さだけを見て飛びついたりしないこと。長期金利との差（イールドスプレッド）で冷静に割安度を測り、時間と用途を分散しながら、資産全体の一部として付き合うことです。

今日からできる一歩として、まずはお使いの証券口座で「REIT ETF」を1つ検索し、今の分配金利回りと、10年国債利回りとの差を計算してみてください。数字で自分の目で確かめることが、金利に揺れない投資家への第一歩になります。

※この記事は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の購入を勧めるものではありません。投資の最終判断はご自身の責任と余裕資金の範囲でお願いします。

参考にした情報（2026年7月時点）

楽天証券トウシル「J-REIT平均分配金利回りは4.8％台！」 https://media.rakuten-sec.net/articles/-/52441
三井住友トラスト・アセットマネジメント「Jリート市場の現状と見通し 2026年7月」 https://www.skam.co.jp/report_column/pdf/2315/monthly2607-3.pdf
JAPAN-REIT.COM「長期金利上昇下での2026年のJ-REIT価格見通し」 http://en.japan-reit.com/column/2026/1441
第一生命経済研究所「政策金利1.00％への引き上げ〜2026年6月の日銀金融政策決定会合〜」 https://www.dlri.co.jp/report/macro/623090.html
野村ウェルスタイル「日銀の追加利上げ予想 2026年2回・2027年1回」 https://www.nomura.co.jp/wealthstyle/article/0571/

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