「表面利回り8%！」に飛びつく前に。実質利回りを数字で計算したら現実が見えた話【2026年版】

不動産の広告でよく見かける「利回り8%」「高利回り物件」という言葉。数字だけを見ると、銀行預金とは比べものにならないほど魅力的に感じますよね。

でも、その利回りは「表面利回り」といって、実はあなたの手元に残るお金を表した数字ではありません。ここを勘違いしたまま買ってしまうと、「思っていたより全然お金が残らない」という失敗につながります。

この記事では、区分マンションを1部屋買った場合を例に、表面利回りと実質利回りがどれだけ違うのかを、実際の金額で一つずつ計算していきます。読み終わるころには、広告の利回りに惑わされず、自分で「本当の利回り」を計算できるようになっているはずです。

そもそも「表面利回り」と「実質利回り」って何が違うの？

まず、2つの言葉の意味を整理しておきましょう。

表面利回り（グロス利回りとも呼びます）は、物件価格に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを表した数字です。計算はとてもシンプルです。

表面利回り＝年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り（ネット利回り、NOI利回りとも呼びます）は、家賃収入から「かかる費用」を差し引いたうえで、購入にかかった総額に対する割合を表した数字です。

実質利回り＝（年間の家賃収入 − 年間の費用）÷（物件価格＋購入時の諸費用）× 100

ポイントは、表面利回りには費用がまったく含まれていないということです。家賃がまるまる手元に残る前提の数字なので、当然、実際より高く見えます。広告に載っているのは、ほぼこの表面利回りです。

【時事】J-REITの利回りが5%の今、現物不動産はどう見える？

2026年7月現在、証券会社を通じて手軽に買える不動産の商品「J-REIT（上場している不動産投資信託）」の予想分配金利回りは、5%程度まで上昇しています（QUICK算出・三井住友トラスト・アセットマネジメント調べ）。国内の不動産市況は良好で、賃料の値上げも続いており、東証REIT指数は2026年後半に1,950〜2,200ポイントのレンジが見込まれています。

ここで大事なのは、J-REITの「5%」は、運営費用を差し引いたあとに投資家へ分配される、いわば実質に近い利回りだという点です。一方、現物のマンションの広告に出ている「表面利回り」は、費用を引く前の数字。同じ「%」でも、中身がまったく違うのです。

つまり、「現物マンションの表面利回り5%」と「J-REITの分配金利回り5%」を並べて比べるのは、フェアではありません。この違いを、次から数字で確かめていきましょう。

実際に計算してみよう（区分マンション1部屋の例）

今回は、こんな物件を例に計算します。数字はわかりやすくするためのモデルケースです。

まず、広告に載る表面利回りを計算します。

102万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 5.1%

「利回り5.1%、預金よりずっといい！」と思いますよね。ではここから、実際にかかる費用を1つずつ引いていきます。

家賃はまるごと残らない。引かれる費用の正体

不動産を持つと、家賃が入るだけでなく、毎年いろいろな費用が出ていきます。区分マンションの場合、主に次のようなものです。

さらに、空室になった月は家賃が入りません。空室率5%とすると、年間で 102万円 × 5% ＝約5.1万円 が入ってこない計算になります。

これらをすべて引くと、実際に手元に残る「本当の家賃収入」は次のようになります。

家賃102万円 − 空室損5.1万円 − 費用37.7万円＝ 年間59.2万円

満室なら102万円のはずが、実際に残るのは約59万円。4割以上が費用で消えているのです。

表面5.1% → 実質はいくら？答え合わせ

では、この「本当の家賃収入59.2万円」をもとに、実質利回りを計算します。

購入時の諸費用140万円も含めた総投資額（2,000万＋140万＝2,140万円）で割るのが、より正確な考え方です。

表面5.1%だったものが、実質では約2.8%。ほぼ半分になりました。冒頭で触れたJ-REITの分配金利回り5%と比べると、手間もリスクもある現物マンションのほうが、手残りの利回りは低い、という結果になっています。

ここで、「表面利回りから実質利回りをざっくり見積もる」ための目安表を作ってみました。物件のタイプや地域によって費用の割合は変わりますが、都市部の区分マンションなら、実質はおおむね表面の6割前後と覚えておくと、広告に惑わされにくくなります。

注意したいのは、表面利回りが高い物件ほど、地方や築年数の古い物件が多く、空室リスクや修繕費が増えるということ。そうなると費用の割合はこの表よりさらに大きくなり、実質利回りは目安ほど残らないこともあります。「高利回り」は、裏を返せば「それだけリスクがある」というサインでもあるのです。

ローンを組むと、手元に残るお金はさらに減る

多くの人は、現金一括ではなくローンを使って不動産を買います。その場合、家賃からローンの返済も引かれるので、手元に残るお金（これを「キャッシュフロー」といいます）はもっと少なくなります。

先ほどの物件を、自己資金740万円＋ローン1,400万円（金利2%・35年返済）で買ったとしましょう。この条件だと、年間の返済額は約55.7万円です。

2,000万円を超える買い物をして、1年間に手元に残るのはたったの3.5万円。しかもこれは税金を引く前の金額です。金利がもう少し上がったり、空室が長引いたりすれば、あっという間に赤字に転落します。

これが「表面利回りだけを見て買うと危ない」と言われる理由です。広告の5.1%という数字の裏で、実際のお金の流れはこれほどギリギリなのです。

ありがちな勘違い3つ。ここに気をつけよう

実質利回りを自分で計算するとき、初心者の方がつまずきやすいポイントを3つ挙げておきます。

1つ目は、「満室が続く前提」で計算してしまうこと。実際には入居者の入れ替わりがあり、次の入居者が決まるまでの数か月は家賃がゼロになります。空室率は最低でも5%程度は見込んでおくと安心です。

2つ目は、購入時の諸費用を忘れること。不動産を買うときは、物件価格のほかに登記費用や不動産取得税、仲介手数料など、物件価格の6〜8%ほどの初期費用がかかります。この140万円を計算に入れるかどうかで、利回りは大きく変わります。

3つ目は、将来の修繕費を軽く見ること。エアコンや給湯器は10年前後で壊れますし、築年数が古い物件ほど設備の交換が重なります。「今は費用がかからないから大丈夫」ではなく、いつか必ず来る出費として、あらかじめ毎年少しずつ引当てておく考え方が大切です。

この3つを押さえるだけでも、計算の精度はぐっと上がります。

現物不動産とJ-REIT、初心者にはどっちが向いている？

ここまで見てきたように、現物のマンション投資は手間もコストもかかります。最後に、証券口座で買えるJ-REITと比べて整理してみましょう。

現物不動産には、ローンを使って自己資金以上の規模で投資できる、生命保険の代わりになる（団体信用生命保険）といった、J-REITにはない魅力もあります。ただ、「まずは少額で不動産に触れてみたい」「手間をかけたくない」という初心者の方には、実質利回りがひと目でわかるJ-REITのほうが始めやすいというのが正直なところです。

まとめ：広告の利回りを見たら、まず「これは表面だな」と疑おう

最後に、今日のポイントを整理します。

広告に出ている利回りは、ほぼ「表面利回り」。費用を引く前の、実際より高く見える数字です。
都市部の区分マンションなら、実質利回りは表面のおおむね6割前後まで下がると考えておきましょう。
ローンを使うと、返済を引いたあとの手残りはさらに少なくなります。金利や空室の影響も要チェックです。
J-REITの分配金利回りは費用を引いたあとの数字なので、現物の「表面利回り」とそのまま比べてはいけません。

不動産の広告で「利回り◯%」を見つけたら、まずは「これは表面利回りだな」と一歩引いて考えてみてください。そして、この記事の計算式に当てはめて、自分で実質利回りを出してみること。これだけで、うまい話に飛びついて後悔する確率はぐっと下がります。

数字は正直です。あなたの大切なお金を守るために、ぜひ「本当の利回り」を計算するクセをつけていきましょう。

※この記事は情報提供を目的としたもので、特定の商品の購入をすすめるものではありません。実際の投資判断はご自身の責任で行ってください。数字はわかりやすさのためのモデルケースであり、実際の物件では条件により大きく変わります。

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